참고 : 발주처라고 뭉뚱그리기는 했으나 시공사에게 사업이 도달하기 까지 복잡하고 많은 과정이 있으며 이에 관여하는 사업 주체도 다양합니다....

분양을 받는분들의 선택인데 뭐 강제로 판매하는것도 아니고 기사를 자극적으로 썼나 보네요

발주처와 시공사가 분리된 경우는 리스크가 적은 대신에 5~7%이익이라서 거론 자체가 필요없고

시행사와 시공사가 합자 형태인 경우는 PF를 통해서 큰이익을 얻을수 있으나 리스크도 큽니다

지금처럼 PF가 막히면 브릿지론 단기대출 막기도 버겁고, 분양실패 하면 한순간 도산하기도 합니다

댓글 작성해주신 분들은 그래도 사업구도에서 건설사의 위치를 알고계시네요...

그렇다면 추가로.. 발주기관에 해당하는 부분 SPC든 대주단이든.. 단일 기관일까요?

언듯 듣기로는 사업이익을 나눠갖는 이해관계자가 많다고 들었습니다. 

금융기관도 토지대출, 브릿지대출, 공사비 대출 등등 각 단계별로 그 주체가 다르고 

직접 대출을 하는기관과, 대출 컨소시엄을 모집해주는 기관도 있다고 합니다.

시행사도 있을 것이고, 분양대행사도 있고, 사업관리도 있고.. 등등. 다양한 주체가 참여한다는데..

이 가운데 폭리, 부당이익을 취하는 주체가 있을까요?

.. 

결국 하고싶은 이야기는 

법적 테두리내에서는 다 고만고만한것이고

사회, 산업 시스템 자체가 최종 소비자에게 과다한 집값을 지불하게끔 구성된것 아닌가 싶습니다.

우리가 아는 사실, '가격'은 수요와 공급에 의해 결정된다. 

독과점 구조는 가격을 왜곡시킬 수 있기 때문에 규제해야 한다. 

따라서 현재 규제에 해당되지 않는 것은 나름의 수요, 공급의 법칙 아래에 합리적인 가격이 형성되고 있다고 봐도 된다. 

현재, 아파트 가격이 몇 억씩 떨어지고 있어도 수요는 없다. 

수요가 없기 때문에 당연히 가격은 더 떨어질 게 자명하다. 

그 수요를 우리가 결정하는 게 아니다. 우린 정보에 의해 끌려 갈 뿐이다.  

'부잣집 막내아들' 이란 드라마가 있었다. 

미래를 이미 알고 있다면 돈 버는 것은 쉽다. 

이것은 우리에게도 해당되는 얘기, 

앞으로 부동산 그리고 주식이 어떻게 될지 알 수 있다면 돈을 쉽게 벌 수 있다는 뜻.  

가능할까?   

가능하다.     

부동산, 주식 방송에서 절대로 얘기하지 않는 것들이 있다.  업자의 마인드, 업자의 방식. 

개미가 업자들이 보여주는 방식을 따라가면 결국, 개미는 개미일 뿐.    

그 너머를 봐야한다.     

사실, 우린 앞으로 부동산과 주식 가격이 어떻게 될지 알고 있다.  

문재인 정부 때, 집 값 올라간다며 난리를 쳤다. 

당연히 이때의 주가는 올라가고 있었을 거다.    

반대로, 지금 집 값이 폭락하고 있다.  당연히 주가는 떨어진다.   

우린 이 당연함을 이해하려 하지 않고 있다 .     

잘 살게 되면, 돈이 풀려서 경제가 활성화 되면 당연히 집 값과 주가는 올라간다. 

그러나 언론은 반대로 말한다. 집 값이 올라서 서민들이 힘들다고.    

그렇다면, 지금 집 값과 주가가 떨어져서 서민들이 행복해 졌나?  

이 당연함을 우린 이해하지 못하기 때문에 늘 끌려가는 것. 

인플레이션에 공공요금 올라가고 복지 줄어들고, 의료보험 혜택이 줄어들어도, 우린 이것이 왜 일어나는지 이해하려 하지 않고 있다 .     

우린 앞으로 어떤 일이 벌어질 지 예측할 수 있다.   

언론이 말하지 않는 것,  그리고 방송의 업자들이 말하지 않는 것.

사실, 우린 이미 그것을 알고 있다.

그러나 늘 스스로 속는 것을 선택한다.   

언론은 진실을 말하지 않고,  업자들은 그들의 노하루를 공개하지 않는다.  

그저 우린 그들이 일방적으로 흘려주는 정보를 믿을 뿐.   

그러나 진실은 그들이 말하는 '의도' 그 너머에 있다.     

하긴, 언론에 나와서 인터뷰 하는 그 전문가가 바로 '업자'이니...   

분양시점에 대해서 제가 알고있는 단편적인 내용을 간략히 적어봅니다.

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아파트, 일반상업시설, 오피스텔 등의 사업에서 

보통은 분양계약금으로 사업비를 충당한다고 생각할 수 있습니다. 

다만 조금 더 자세히 들여다보면

사업주는 사업비(시공비 포함한 각종 비용)을 충당하기 위해 보통 대출을 일으킵니다.

대출의 주요 조건이기도 하고, 금융사에서 대출금 회수에 있어 리스크를 줄이기 위한 주요 방법으로  분양시 계약금 수익을 대출변제에 우선 사용할 것을 약정합니다.

따라서 규모가 큰 사업 추진 과정에서 조기에 분양하는것이 필요한 것이죠.

단지 선분양 후분양에 따라 아파트 값 증가분을 누가 가져가느냐의 문제는 부수적인 것일 수도 있습니다.

이것이 사회적으로 부당한 방법이고, 불법으로 정의된다면 현재 시스템에서는 대단지 아파트, 대형 건축물은 국내기업의 규모에서는 만들어내기는 어려울 수도 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.

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선/후 분양시 결과적인 장단점도 상상해보면...

사업자는 금융비용을 줄이기 위해 분양시점을 앞당기고자 하며, 최소 분양가능한 시점은 법으로 규정되어 있습니다.

그럼에도 불구하고 가파르고 확실한 부동산 상승장이라면 오히려 분양시점을 미루는 것이 수익면에서 유리할 수도 있겠습니다. 

아파트사업은 사업주체와 고객간에 불균형이 있는 시장인 것이 분명해 보입니다.

그 이유가 아직 국내 건설사업 환경이 건설업자, 시공업체 들에 대한 신뢰가 부족하고

실제로 부도, 사기, 품질 미달, 부실공사 등의 갖은 위기가 산재하기 때문이겠지요.

그래서 그.나.마.  믿고 맡길만한 사업체(브랜드 아파트 건설사 등)가 참여하는 아파트의 경우

고객들은 시공사와 시공사에 가려진 사업주체가 밟아 나가는 사업단계에 끌려갈 수 밖에 없는 것 같습니다. 

반면에 다양한 사업적 리스크를 시공사가 자체적으로 어느정도는 검증하였기에,

더불어 아파트를 구매하는 고객의 리스크를 줄여줄 수 있고

시공사 자체도 고객을 속이기 보다는 제대로 된 품질을 만들어 브랜드 가치를 제고하는 것이 더 이익이라는 방향으로 노력하고있습니다. 

여러 회사들이 좋은 아파트를 만들기 위해 끊임없이 노력하고 있고,

오랜기간 살펴보면 회사별로  품질이 비슷한 와중에도 앞서거니 뒷서거니 하는 것 같습니다. 

저는 최근 3~4년 새에는 우리 회사가 만드는 아파트가 제일 좋아보입니다. ( 그 전까지는 다른 브랜드가 좋았음)

막연히 서로를 악마화 하고 미워하기 보다는

왜 이렇게 서로 미워하고 서로 손해 보는듯한 상황이 만들어지는지 사업환경, 규제, 시스템등을

좀 더 깊이 살펴보는 것은 어떨까 싶습니다.