부동산은 잘 모르지만..  분당에서 광주로 넘어오는 지하철은 공사 확정된걸로 알고있습니다..만

탄벌동에서 광주역까지는 거리가 좀 있을겁니다. 광주역 예정지는 광주중앙고등학교쪽으로 알고있는데..

가격이 가격이고.. 물건이 물건인만큼.. 이런 게시판보단.. 주변 전문가나 실제로 발품을 팔으시는게 좋을것 같습니다..

조합아파트 우선 초기 비용이 많이 들어갑니다. 보통 아파트 계약금이 10%나 정액제인 반면 조합아파트는 20%정도의 계약금과 조합비(사업이 진행이 안되면 사라짐)라는게 평수에따라 1천만원 정도 들어갑니다.
차후 처음에 얘기했던 분양가에서 추가 분담금이 발생될수 있습니다.
조합아파트의 가장큰 장점은 주변시세보다 저렴하다는 것인데 요즘 조합아파트들은 가격적으로 메리트가 별로 없고 가장 중요한 사업의 진행이 일반 아파트분양 받는것처럼 준공까지30개월 정도에 끝나는 것이 아니라 길게는 10년 가까이 걸리는 것도 있고 분양받고 준공나는 시점까지 빨리진행되더라도 최하4~5년 이상은 걸릴듯합니다. (기존 원주민의 토지매입이 어렵고 조합원이 50프로 이상이 넘어야 사업이 시작됩니다)...
잘 알아보시고 결정하세요~

광주에 살고 있습니다

탄벌동에서 광주역(예정명칭)까지는 자동차로 이동해야하는 거리입니다

그리고 역근처에 좋은곳 분양은 이미 끝난거로 알고 있습니다

경쟁이 좀 있었습니다

자세한 사항은 방문하셔서 문의하시는것이 좋을듯합니다

지인분과 얼마나 친분이 두터운지 모르겠지만 그렇게 손쉽게 돈먹는(?)일을 다른사람에게 알려줄까요? 조합아파트 온갖 복마전 소굴입니다. 조합장,조합간부외 전부 조합비를 눈먼돈으로 챙깁니다. 그리고 건설시행사와 짜고서 추가 분담금 요구합니다. 추가분담금 못내면 조합원 자격박탈하고 여유자금없는 사람은 대출받고 공사질질 끌면 대출이자 감당못해서 파산하고 장난아닙니다.건설사 용역(조폭)상주및 조합원자격으로 들어와있고 한마디로 건설사와 조합장및 간부들 세상입니다.저라면 절대 안들어 갑니다.

스스로 확신없는 투자는 안하는게 상책이죠~

위치도 중요하지만
조합아파트에 대해 미리 알아보시고 투자하세요,
윗분들 말씀 하신것처럼 조합아파트는 문제인 경우가 많아서요..
그리고 지인분이 부동산으로 큰돈을 벌어본 경험이 있다면 쫒아가는것도 나쁘진 않지만
그렇지 않은 경우는 본인이 발품 팔아서 알아보고 결정하는게 맞다고 봅니다..
분양하는분들이 상담할때 워낙 사탕발림같은 애길많이 하셔서 사전 지식이 없음 본인도 모르게 계약서 쓰고 있는 당신의 모습을 보실꺼예요..ㅎ

답변주신 보더님들 감사드립니다.

요즘 잠깐 바뻐서 이곳에 여쭈어보았는데

이정도면 그냥 패스하는게 상책일것 같습니다.

 

다시 한번 더 감사드립니다.

안전보딩하세요.

부동산은 진짜 거품입니다.. 금방 빠질꺼에요

 

장기적인 관점이시라면 전 쌍수들고 만류합니다

1차 조합모집끝났고 2차도 로얄층은 다 나갔다고합니다.현재까지는 순조롭게 잘 진행되고 있는듯 합니다.광주시내에서도 그리 멀진 안더군요.생활권이 너무 분편해보이진 않았습니다.착한분양가를 잡는게 쉬운건 아니니까요~

저도 이래저래 복잡했지만 경기도 광주시민으로 생각하자면 투자가치 실거주가치 두가지를

다 만족시키기에는 충분해 보여서 투자하게 되었습니다.

개개인의 생각의 차이가 있긴 하지만 저와 같이 총각이라면 한번 투자 해보시는것도 나쁘시진 않은것 같아요

전 실거주 목적이긴 하지만 아파트 가격이 상승하면 그만큼의 투자수익도 볼수 있는 것이니 ㅎㅎ;;

잘 생각해 보시고 결정하셔용^^

음.... 아닙니다... 솔직히 전철역 서울분당 사람들 여주가기편하게 만든노선인데 이편한세상이 벌판에 운좋게 땅잘사서 집짓게된것같고... 아직까지는 광주역 아무것도없습니다... 제가 경찰서인근에
살고있죠... 위치상으로는 대우이안예정지가 최상인건맞는듯합니다... 그치만지어야말이죠... 작년에 야탑역에 샘플하우스지었을때가봤을때랑 똑같은말하더군요... 1차 거~~ 의 마감... 2차모집중... 저층몇개랑 좋은건 얼마안남았어요~~~ 토지매입은다 된거냐니까 그것도 90퍼센트이상이됐다고 시청허가만 기다리는거라고... 그얘기를 작년8월쯤부터들은듯하네요... 현재 이지역거주자입장에서보면 가장큰문제는 토지매입이안되고있어서 허가가안나고있는것이고.. 허가가안나기에 구매자들이 불신갖고 조합원구성이 이루어지지 않는것이라고봅니다... 결론... 위치는참 좋지만 안하고싶네요...

대우이안 조합아파트는 최초 사기입니다.
(주)프라우드는 이미 계약파기된 상태의 계약서와 토지사용 승락서를 가지고
조합아파트를 진행하였습니다.

문제점

1. (주)하나글로벌이란 업체가 진행함(지구단위계획)
   애초 (주0프라우드 , 조합아파트가 아님.

2. (주)하나퍼시픽이라는 업체에게 지주작업(토지매입, 사용승락서)을 의뢰 함.
   4년이 넘게 제대로 진행된게 없음.
3. 1,2번 와중에 갑자기 (주)프라우드 신길호가 뜸금없이 조합아파트 건을 들고 나옴.
   (지주작업은 커녕, 유효하지 않은 서류를 들고 사업을 시작함. 최찬규와 동업)
4. 정작 (주)프라우드는 사기임.
   (주)하나글로벌, 퍼시픽과 연계해 조합아파트로 진행하기로 약속함.
5. 3개 업체와 최찬규란 사람 총 4이서 각자 이윤 때문에 사업이 진행이 안됨.
  
6. 토지에 대한 사용승락이 80%를 넘기지 못해 조합설립인가가 되어있지 않으며,
   자기들과 친한 지주들 땅을 평당 3백8십 내외에서 매입해줌(쓸모없는 산밑 토지..)
7. 조합원에게 걷은 1천6백만원중 6백만원에 대한 돈은 허위 증빙을 첨부 함.
8. 아파트 건설업체는 정해지지 않음.
   (금액을 낮추기 위해 2군 업체를 쓸수있음)

9. 광주시청 지구단위 선정시부터 시청과 기타 관련자들이 허위 인감을 첨부했음.
10. 현재 시행사는 건설사를 찾기 보다는 이사업을 인수할수있는 타 시행사, 건설사를 찾아
    몇%의 마진을 남기고 사업자체를 넘기는게 우선 목적임.(금액이 안맞아 나서는 업체 없음)

11. 올해안에 착공한다고 조합원들에게 이야기 했지만 쉽지않음.
    80% 지주동의가 있어야 PF 대출금을 받아 뭔가를 해보거나, 먹고 튀어야 할텐데
    80%를 못넘겨서 어찌될지 모름.
12. 모델하우스도 한타입만 ..그것도 실내에 지어놓음.
    건설사가 선정이 되더라도 비교해볼수 있는 모델하우스 없이 사업이 진행되는 것임.
    (추후 모델하우스와 실제 입주한 아파트와 비교할 부분이 없음)

13. 올9월말까지 지주에게 잔금을 주겠다고 함. 그런데 실제 계약한 지주들 전부는 아님.

조합원분들은 이글을 보시고 광주시청에 전화해보시면 (주)하나글로벌등 업체 이야기를 물어봐
확인해 보시고, (주)프라우드 설립인가가 반려된 이유를 알아보시기 바랍니다.

선량한 서민들을 등쳐 먹튀하거나 이런저런 이유로 조합비를 더 받아내기 위해 안달난 놈들입니다.

현재 산밑 한회장 부지에 한해조합설립인가남.
광주경찰서 가는 도로로 양분되어 있는 지구라서
허용 도로 폭 기준에 적합하기에....

논쪽은 안됨...
그런데 마치 다 된것처럼 광고함.ㅎㅎ
광주시 담당자들도 이 사업은 먹튀일거라
생각했는데 어라 가네!!! 하는 중임.

아시아 신탁에 있는 조합비로 어찌 토지잔금
지불할지 매우 궁금함.

들리는 소문에 사채에 기웃거리는 중이라 함.
9 월말이 되면 우찌 될려나 매우 궁금함.

돈없으니 토지계약잔금 90% 씩 못주지..
지급보증선 사람들 가압류 될지도 모르지...
계약금은 몰수되지.....
토지대금 올려줌 남는것 적어지지..
기존 토지주와 문제 생길수 있지..

진퇴양란이란 이걸두고 말함.

사업앙도하고 튀면 만사 ㅇㅋ

조합설립이 반만허가 되었다는걸 시청을통해 확인하긴했지만 정보가 부족하다보니 사기라고 쓴글의 어디까지를 믿어야할지 모르겠네요 사기라는게 사실이라면 지금부터라도 사실파악하고 대응해야할듯한데 답답하네요

위에 쓴 글이 말도 안되는 글이고 사기면 진즉에 삭제 되어야 했을텐데 아직 버젓이 글이 올라와 있는게 영 찜찜 하네요 시행사? 업무대행사인지 유언비어로 고소 했다는데 대체 어떻게 진행되고 있는 건지요?

계약했던 담당자가 믿고 기다리면 된다고 하고 조합 사무실에 가봐도 다 된거라하는데. . . 왜 아직도 이런글이 올라오는지? 불안하고 답답하네요. 기다리는 조합원들을 위해 진행상황에 대해서 설명회라도 가져야하는건 아닌가싶네요.

누구의말이 맞는건지 답답하기만합니다
저도 조합원의 일원이지만 가장 중요한건
어떤 방법으로든 사업이 추진되고 진행되는 기미가 안보인다는겁니다 위의말들이 사실이 아니라면 좀 뭔가 눈으로 보여지는게 있어야하는데 투자한지 일년이되었는데 진취적인 면모가없어 화가납니다
머 조합원아파트라 조급한맘은 버리긴했으나 계약당시 담당자님의 얘기대로 진행된것은 아직 ᆢ아무것도없습니다
그리고 얼마전 우편물이 왔더군요 악성루머에대한불편한마음에대해 걱정할것없다며 ᆢ어떠한 이유로든 처음말과 다르게 시공업체가 이군으로 추락한건 배신적입니다 ᆞ
악성댓글인지 우려의목소리던지 모든게 사실이 아니라면 눈으로 확인하고 믿을수있게 보여줘야합니다 ᆞ

안녕하세요.

비방이나 펌하에 의도가 없으며, 이 사업이 잘되기를 바랍니다.

이 사업을 지켜보면서 이런저런 이야기가 들리는데, 이 업체나 사업등을  비방하려는 의도는가 없음을 밝힙니다.

불명확한 사업진행, 의심되는 사항, 초기부터 up 되어가는 분양가(7백후반부터 ~현재 9백후반)등..여러 의심되는 부분을 공유하고(비록 루머일지라도, 혹시나 하는 마음에서..) 시행사의 투명한 사업진척등을 묻고, 알고, 공유 함이 좋지 않을까 생각해 이글을 씁니다.

우선 해당업체나 사업을 비방해서 얻을게 무엇이 있겠습니까? 방해한다해서 되겠습니까?

이래저래 투자는 했는데 사업진척은 안되고, 혹시 사실이지나 않을까 하는 노파심에 표현이라고 보심이 조금더 정확하지 않을까 생각해 봅니다.

제 지인들이 이 사업에 관련되어 있어 이 글을 남깁니다.

착오나 오류시 말씀해주시면 사과와 삭제를 하겠습니다.

600세대 이상이라 말씀하시니..

(600세대가 넘었다는데 맞는 것인지..명확하게 확인이 가능 한 것인지..궁금합니다.)

1.

600세대 x 1천6백만원 = 9,600,000,000원.(이중 1천만원은 조합비.신탁인줄 압니다. 6백은 사업비고요)

600세대 x 1천만원       = 6,000,000,000원.(신탁. 조합금액) 으로 알고 있습니다.

2. 대략적인 면적 /금액

1지구 : 약5,460평(대략적 면적,정확한지 모름) x 3백3십만원 = 26,400,000,000.

2지구 : 약5,686평중에서-- 약 3천평만 계약했다고 하고(상동) x 3백5십만원 = 10,500,000,000.

합계  : 28,518,000,000원.(잘아시는 분은 면적, 금액을 조정해서 계산하시면 될듯 합니다.)

위 금액을  9월말에 지불되어야 할 예상 금액으로 가상 계산해봄.(지불할 비용과 조합비는 검토해보세요)

2013.07월 광주시 고시된 면적 기준으로 ..

A1 : 18,050 m² (약 5,460 평)

A2 : 18,797 m² (약 5,686 평)

 합계면적 : 36,847 m² 입니다.

최초 조합비(세대별 1천만원)로는 9월말 지급예정인 계약완료된 잔금을 지불하기가 어려워 보입니다.

(추후 납입한 조합비는 추가로 계산하시면 될듯합니다.)

세대별 납입 금액이 3천만원은 넘어야 그나마 가능할텐데...

시행사가 개발지의 95% 이상의 토지매매 계약서, 사용승락서가 있어야 지급보증이나 금융권 PF 대출을 받을 수 있을텐데

현재의 상황이 어떨지 궁금합니다. 그것이 아니라면 조합원들이 돈을 선급금 형태로 지불하면 그나마 가능하겠습니다.

잔금 지급이 늦어 져서, 법정 최고기간이 지나면 계약 해제를 하게 됩니다. 이미 지급된 계약금은 몰수 처리가 되고요.

그렇게 된다면???

어디 글처럼 돈을 빌린다면 그 이자는 어떻게 누가 감당해야 하나요?(시행사가 만약 지급능력이 되지 않는 다면)

액수가 크면 이자도 클테지요.

여러개 단위로 나워서 개발하는 행위는 건축법상 일정 요건을 갖추면 지구별 나눠 건축을 할 수 있습니다.(개정된 건축법)

그런데 왜? 나눠서 해야하는지, 왜 아직까지 반쪽 허가만 받았는지 등등 의문이 듭니다.

(나누더라도 어느 한쪽만 공사를 할수는 없습니다. 일정 비율 이상 토지 확보를 해야 사업승인을 득하게 됩니다. 아직이라는 것은 금액 협상때문일 듯 합니다. 그런데 금액에 차이가 크지 않다는데 왜지?? 라는 의문이 듭니다)

어느 한 부지만 건축이 안료되었다고 해서 준공검사를 득하게 되는 것은 아닙니다. 지구단위내 전체 공사가 완료되어야

준공이 떨어지고, 기타 조합해산 절차등을 밟을 수 있는 것입니다.

그러니 1지구 사업승인 완료라는 말은 별의미가 없는 것이지요.

건설사가 동시에 작업을 해야 됩니다.(일반적으로) 공정이 이어지지 않고 끊어 졌다가 시작 한다면 비용이 증대 됩니다.

그러니 시행사가 그렇게 하지는 못합니다.

건설사와 계약시 그렇게 하지도 않았을테고요..(건설사는 손해가 없다고 보시면 됩니다. 돈 더 받고 하면 되니까요)

프라우드에서 4지구 설계변경 신청을 광주시에 제출하였다합니다.

지인분이 광주시에 전화 문의를 해보니 현재 심사중이라서 결과가 나오기 전까지 이야기 해줄 수 없으며,

결과물은 공고란에 게시할 예정이라 했다고 합니다. 도대체 언제 결과물이 나오며, 변경시 그와 관련된 문제로 인하여

더 늦어지게 되는 것은 아닌지 걱정이 됩니다. (행정소송등)

(왜?설계변경을??.. 총회에서 승인을 득하면 되겠지만...세대수를 줄이거나 동호수의 위치변경, 기타 부지의 위치를 변경한다는

이야기인데  왜? 라는 의문이 생깁니다. 또한 대우이안이라고 지금도 광고 게시물들이 버젓이 검색되는데 법정관리중인

우림건설이라니요? ..명확한것은 건축단가 차이때문일 것입니다. 아파트 네임밸류 때문에 손해부분이 생기는 것은

명확합니다. 조합원들에 승인을 먼저 받아야 하는 것 맞지요? 재산상에 불이익이 생길 수 있는데, 시행사가 평당 1십만원만

이익금으로 덜챙겼어도 대우이안으로 되지 않았을까 !! 혼자 생각해봅니다. 조합비중 신탁으로 처리한 비용은 어떻게 할 수가 없습니다. 하지만 일반적으로 운영비, 시공사와의 짬자미등 암암리에 챙길 수 있는게 현실이며 그러한 예는 여러 기사에 나와 있습니다. 일반적으로 일정금액이상은 카드로 사용하고 현금이나, 간이영수증은 보통 인정해주지 않는게 요즈음입니다.

간이 영수증은 보통 기업체에서 인정을 안해줍니다.)

이런 저런 글들을 보고, 프라우드 시행사 설립시점,  주주현황, 사업 현황, 회사 자본금등을 검색해보고 시행사가 한 이야기와 광고,

현재 조합원들에게 하는 행태, 사업진행과정등을 주변인들과 모여 이런저런 이야기를 하다보니 이러다 ...이거..쫌...이라는

생각이 더 많이 드는게 사실입니다. 그래서 잘해봅시다. 홧팅하자는 의미에서 일침을 놓습니다.

실제 의사 결정및 비용 결제등을 시행업체가 하다보니 조합원들은 그냥 믿고, 잘 되겠지하고 싸인만 하는 경우가 대부분 입니다.

그러다 보니 이와 같은 일들이 비일비재하게 일어나며, 조합아파트라는 사업방법이 시행업자에게 매우 유리하게 되어있어

혹시나 피해가 발생된다면 조합원들만 피해를 보게 되는 구조이기 때문입니다.(여러 피해사례 기사 검토 하시면 나옵니다.)

조합아파트는 조합원들이 돈을 그때그때 내기 때문에 일반 아파트에 비해서 시공사, 시행사가 비교적 수월합니다.

pf 대출 조건이 까다로워 져서 자금력, 담보능력이 없는 시행 업체들의 좋은 사업 아이템입니다.

일반적으로 시행사의 이익금이 많다고 알려져 있고요..(검색해 보시면 소상히 나와있습니다)

사업승인이 났고, 조합원들이 600여명이나 가입했음에도 사업이 진행안되는 것은 토지확보 문제외에 시행사의 속모를 이유?때문이거나 둘중 하나일 수 있습니다.(대부부 이와 같다고 합니다...기사 검색해 보시기 바랍니다.)

명확하지 않은 이유는 어떤 것일까 궁금합니다. 이런일들이 가능한 것은 조합원 모두가 모이는 것이 아니라  1:다수가 아닌

1:1로 일이 진행되기에 업무가 이렇게 저렇게 처리가 되어도 소잃고 외양간 고치는 상황이 생기게 되는 것입니다. 

쉽게 표현해서 총알이 있는데 싸우고 있는 것인지, 싸웠는데 졌는지, 더 필요한 것인지를 알고 싶은데..시행업체에서는 말이 없고시간은 흘러가고. 결국에는 조합원들이 힘들고 어려워져서 입니다. 제 지인분들은 ..

집을 담보로 조합비를 내거나, 집을 팔아 적은 집으로 이사하고 차액으로 조합비를 내다 마지막에 이사하려하는데

이자가 올라가거나 집값이 하락하거나 하면 어떻하지 하시며 걱정이 태산입니다.

올해안 금리가 올라갈거란 이야기는 기정사실일듯 하고요..빛내서 집 사려했는데 사업은 함흥차사고, 이자율은 급등하고.. 

(제 지인분들과 비슷한 처지의 분들이 많으실듯 합니다..)

조합원이 돈을 내는데 사업이 진행되고 있지 않는 다면, 그게 다른 이의 책임이겠습니까?

당연히 시행사의 책임 아닐까요?

시행사분들이야 정신적인 스트레스는 많겠지만, 조합원들처럼 어렵게 모은 돈과 집이 걸려 있는 건 아니잖아요.

(보통 시행하시는분들은 건별로 모였다 헤어지는 프로젝트팀이죠)

게시글을 보면 제 글처럼 이 사업 문제점을 나름 말하는 분과, 시행사 댓글부대, 순수 조합원으로 나뉘는 듯 합니다.

댓글이 어떻든 사업만 제대로 되고 있다면, 누가 이런 글들을 신경이나 쓸까요?

시행사는 현재 무엇을 하고 있으며, 조합비는 어떻게 쓰여지고, 무엇이 문제인지를 명확하게 밝히며

빠른 사업을 추진하기를 모든 조합원과 그 가족들은 바라고 있습니다.

【부산=뉴시스】허상천 기자 = 부산시가 지역주택조합사업에 대한 관리감독을 강화할 방침이다.

부산시는 최근 주택경기에 편승해 붐이 일고 있는 주택조합사업에 대한 관리감독을 강화할 것을 구·군에 시달하고 27일 조합원과 시민들에 대한 유의사항을 담은 유인물을 제작, 배포했다.

지역주택조합사업은 조합설립신청일부터 입주가능일까지 무주택이거나 85m²이하 주택을 소유한 가구로서 부산과 울산·경남에 조합설립신청일 현재 6개월 이상 거주한 사람이 가입할 수 있다.

청약통장이 필요없고 재개발 등 정비사업에 비해 구역지정절차가 없어서 간소한 반면 조합설립과정에서 이해관계가 복잡하고 회계처리의 불투명이 우려되는데다 이중 분양에 대한 법적인 견제장치가 미흡한 것으로 알려지고 있다.

지역주택조합사업은 시행사와 시공자가 주택청약제도에 의해 공급하는 일반분양아파트와는 달리 조합원 개인들이 조합을 구성하고 사업주체가 되어 추진하는 사업이므로 사업에 대한 모든 책임과 권한을 조합원이 부담하게 된다.

이에 따라 시는 지역주택조합사업으로 인한 시민피해방지를 위한 관리감독 강화를 위한 업무 방침을 구·군에 시달했다.

관리감독 지침에는 ▲조합원모집 과정에서 동·호수 지정 및 시공사 선정 등에 대한 수사의뢰 ▲조합비 및 업무추진비 등 회계처리 불투명으로 인한 민원에 대한 수사의뢰 ▲불법적으로 게시되는 현수막 광고 등 현혹조장에 대하여 광고물관련법규에 의한 행정처벌 강화 ▲주택조합 가입알선 수수료 및 금품수수 행위 등 주택법 위반사항 적극 대처 ▲홍보관 설치를 위한 가설건축물 의 토지권원확보비율 표시조건부여(기존홍보관 포함) 등을 포함하고 있다.

조합원가입은 상호 계약에 의한 것인 만큼 피해예방을 위해 조합비와 업무추진비에 대한 반환조건을 반드시 확인하고 사업추진일정 및 계약에 명시할 수 있는 사업장 여부 등을 반드시 확인토록 했다.

아울러 지역주택조합의 조합원 모집 과정에서 동·호수지정과 시공사 선정을 내세우고 있으나 이 과정은 조합설립인가 후 조합원총회를 거쳐 결정되는 사항이므로 유의할 것을 당부했다.

또 분양가격은 주택건설사업계획승인 이후 확정되는 것으로 토지매입 비용과 시공자 선정 시 확정되는 도급공사비는 물론 건축심의와 인허가 과정에서 변경될 수 있는 건축규모 등 사업추진과정에서 추가부담금 발생요인이 많으므로 피해를 보지 않도록 주의가 요구된다.

부산시 관계자는 “지역주택조합 가입을 알선하고 수수료 및 금품을 수수하는 것은 주택법을 위반한 처벌대상”이라고 밝히고 “길거리에 불법적으로 게시되고 있는 현수막 등에 의해 현혹되지 않도록 시민들의 각별한 주의가 요구된다”고 말했다.

heraid@newsis.com

http://www.drapt.com/comm/index.htm?menu_key=11&start=0&sear=&s_que=&view_count=15&page_name=ourstory_view&search_local=&uid=34888&si=&gu=&dong=&aptinfo=

이곳에서 퍼온 글 입니다.(인용글을 올립니다. 참조하세요)

여기저기 참조해보시고 현재 상황에 비교해 보시면 조금이나마 도움이 될 수 있으리라 생각합니다.

지역주택조합 사업의 구조적 문제점 및 대응 방안

 

1) 지역주택조합 사업의 구조적 문제점

 

문제점 1 : 조합원의 지역주택사업에 대한 지식의 절대부족 ⇒ 대행사의 악용 가능성증대

 

- 실제 사업시행 주체는 조합(조합원)이지만 많은 조합원들이 등록사업자(시공사) 또는 대행사를 사업주체로 혼동함

 

- 조합원들은 통상 조합 사업의 심각한 문제 발생시에만 조합 사업에 관심을 갖게됨

- 예를 들어, 추가 부담금 발생 등의 문제점을 조합원 자신이 사전에 적극적으로 인지하지 않으면, 실제로 발생되었으나 감춰진 사업 전반의 심각한 상황을 입주 시점에야 인식하게 되고 이 시점에 통상 시공사와의 대립 및 법적인 갈등으로 심각한 상황이 발생함.

이 경우 시공사는 브랜드의 이미지등을 고려하여 손해의 상당금액을 감수해야 함.

 

- 초기 책정된 분양가는 통상 시세보다 15% 정도 낮게 책정됨.

- 그러나, 토지 매입비용의 부담 등 일반분양에 비해 초기 투입비용이 증대되므로 이자 비용 등을 감안하여야 하나, 가입 당시에는 저렴한 분양가에만 집착하는 경향이 있음.

- 더구나, 토지 매입이 완료되지 않은 채 사업을 추진하는 경우, 토지 알박이나 매입 협상 과정에서의 토지비 급상승 등 사업추진상의 위험성을 부담해야 하므로 조합원 분양가가 실제로 일반분양가보다 높아지는 사례도 있음 (첨부 : 상봉동 태영 데시앙 연합지역주택조합)

- 사업과정 전반에 대한 책임, 토지비 상승 및 사업승인과정에서의 용적율 하락 등으로 인한 추가부담금에 대한 위험부담 및 책임소재가 조합원 개개인임을 인지하지 못하며, 시행대행사의 명확한 설명 또한 없음 (일반적으로 시공사도 명확한 설명을 하지 않음)

 

- 조합원간에 특정 연고가 있을 수 없고, 일반적으로 대행사 및 시공사 주도로 조합집행부가 구성되며 조합원들의 자체적인 관리·감독 또한 기대하기 어려움.

- 통상 대행사나 시공사가 관리상의 이유 등을 들어 의도적으로 조합원 상호 의견 교환을 통제하지만 이 경우 잘못된 정보의 확대 재생산 등의 심각한 문제가 증폭되어 조합의 참여 및 지원이 필요함에도 불구하고 오히려 조합원들의 반발을 가져오는 예가 비일비재함

 

 

문제점 2 : 조합집행부 및 시행대행사의 비리 가능성 잠재

 

- 사업초기 시행대행사가 실질적으로 사업계획을 수립한 후 부지를 매입하는 과정을 거치면서 조합집행부 구성, 시공사 선정 및 조합원 모집에 주도적인 역할을 담당하며 전권을 행사할 수 있는 기반을 마련함.

 

- 사업 시행 초기 대행사의 이해관계인을 조합장으로 앉히는 등 조합의 실질적인 권한을 대행사에서 휘두르는 경우가 많으며 그 결과, 대행사의 업무를 관리·감독 및 감시해야 하는 조합(집행부)의 기능이 상실됨(의도적으로 조합 기능을 정지시키는 경우가 대부분)

 

3.조합집행부와 시행대행사의 불법행위 모의 및 실행

- 사업진행중 대행사와 조합집행부 임원들이 모의하여 조합을 불법적으로 운영함으로써 용역 계약에 대한 리베이트를 받거나 실제 투입금액을 부풀리기도 하고, 아파트 및 상가를 불법분양하고 조합원의 납입금을 대행사의 사업비용으로 유용하는 등 사리사욕을 채우기 위한 위법 행위의 가능성이 잠재해 있으며, 현실적으로 이러한 문제 때문에 지역주택조합 사업은 비리의 온상 또는 주택사업의 “문제점 백화점”으로 인식되는 경향이 있다.

 

 

문제점 3 : 시공사의 법적 지위 불안정 ⇒ 공동사업주체로서의 책임만 명기

 

1.근거법률 : 주택법 제10조 [공동사업주체]

- 제2항 : 제32조의 규정에 의하여 설립된 주택조합(리모델링주택조합을 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 등록사업자(지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.

- 제4항 : 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동사업주체간의 구체적인 업무·비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령이 정하는 범위안에서 당사자간의 협약에 따른다.

 

2.도급계약 체결시 시공사의 법적 지위에 대한 구체적인 명기나 대책이 없는 문제점

- 도급제 공사계약의 경우 시공사의 법적/ 현실적 권한과 책임이 대립

- 상기 주택법 제10조 제4항에서 볼 수 있듯이 공동사업주체간에 구체적인 내용을 협약하도록 되어있지만 실제 계약서상에서는 업무미숙 또는 사안의 중대성에 대한 인식 부족 등을 이유로 시공사의 법적 지위 확보에 대한 구체적인 명기나 대책이 부족한 사례를 볼 수 있음. 그러나, 문제가 발생하게 될 경우 법적으로 시공사에 대한 공동사업주체로서의 책임을 지우고 있는 상황이므로 계약서상에 시공사의 책임과 의무에 대한 구체적인 명기가 필요함

☞ 공동사업주체로서의 책임 :

㉠ 순수 도급공사의 경우 사업 운영 전반에 대한 권한이 없거나, 조합/ 대행사에 비해 훨씬 미미함에도 불구하고 사업 진행상 문제 발생시 과도한 책임이 지워짐 (법원의 판결은 시공사의 관리자적인 입지를 강조하고 있음)

㉡ 조합원의 부담 등 실제적으로 심각한 상황이 발생하는 경우, 문제해결을 위하여 조합 또는 대행사에서 전략적으로 시공사에 책임 전가

❉ 시행 및 시공의 개념을 모르는 조합원이 대부분이며, 조합 및 대행사에게 더 큰 책임이 있음을 아는 조합원들조차 실질적인 문제가 발생하는 경우 이런 상황의 해결을 위해서 전략적으로 시공사에 책임을 물어야 한다고 생각하는 경우가 대부분임.

 

 

문제점 4 : 공사 계약상의 문제

 

1.도급제 계약(순수 공사 계약)

- 일반적인 건축공사 발주 방식으로 건축물의 평당 공사비를 정하여 공사계약을 체결하고 시공사는 사업 진행전반에 관한 책임중 시공부분만을 한정하여 조합과 계약을 체결함.

- 시공사는 공사비를 안정적으로 수령하는 반면, 사업시행에 따른 개발이익 또는 손실은 조합의 권한과 책임이 되는 계약의 형태

☞ 시공사의 주의 사항(계약체결시 담당자의 통상적 오류)

㉮ 시공사는 도급제로 계약을 하였으므로, 조합이나 대행사의 실책 또는 위법으로 인한 조합원의 손해에서 자유로울 것이라는 일반적인 오류를 범하기 쉽다.

㉯ 상기한 바와 같이 시공사는 도급계약의 체결과 동시에 주택법상 “공동시행자”의 입장에 서게된다. 그러므로, 도급제 계약이라 하더라도 시공사는 ⓐ조합의 자금운영과 ⓑ조합원 관리 ⓒ일반분양의 관리 ⓓ기타 중요한 자금 입출금에 관한 관리등에 대하여 반드시 도급계약시에 명시적으로 입장으로 정리하여야한다.

 

2.지분제 계약(확정 분담금 또는 확정 납입금 계약)

- 조합원 부담금을 확정하고, 등록사업자(시공사)가 실질적으로 사업전체를 책임지는 주체가 되어 일반분양분, 상가 및 복리시설을 분양 및 매각하여 사업자금을 직접 관리하고 책임지는 형태의 계약

- 확정지분제(확정부담금제) : 계약 시점에 조합원 부담금을 확정하고 사업시행에 따른 손익은 모두 등록사업자(시공사)에게 귀속

- 변동지분제(변동부담금제) : 계약시점에 조합원 부담금을 1차로 결정하고, 사업승인 시기 및 내용(용적률 등)에 따라 부담금을 변동시킬 수 있도록 하는 계약 방식으로서 등록사업자는 최소한의 위험부담을 회피하기 위하여 변동지분제를 선호하는 경향이 있으나, 추가 부담금 발생 사유 및 금액 등에 대하여 조합과 갈등이 발생할 여지가 큼

- 조합원은 부담금이 고정되어 안정성을 확보하는 반면, 사업시행에 따른 손익은 등록사업자(시공사)의 권한과 책임하게 있게 됨

 

3.조합원들의 안정성 지향 의지 (공사 계약시)

- 공사 도급계약 시 조합원들은 지분제 계약을 통한 분양가 확정을 통하여 안정적으로 사업을 진행하기를 원하는 반면, 시공사는 통상 도급제 계약을 통한 공사비 수령의 안정성과 책임의 면탈을 선호하는 경향이 있음.

- 지분제 계약을 해야 할 경우 사전에 면밀한 사업성 검토가 선행되어야 하며, 도급제 계약시에도 계약서(공사 계약서 및 조합원 가입 계약서)상에 공사비 변동 및 추가부담금 발생의 가능성 및 사유가 반드시 명시되어야 추가 갈등 및 분쟁의 소지를 줄여 안정적인 사업관리를 성취할 수 있음

- 조합원은 사고의 발생으로 추가 부담금이 발생하면 무조건적으로 시공사에게 기대거나 책임을 전가하게 되므로 어느 계약의 형태이건, 반드시 시공사가 사업 전반을 관리한다는 자세를 견지하여야만 사업을 성공적으로 종료시킬 수 있다.

 

 

문제점 5 : 조합집행부의 구성의 문제 (실제적 집행의 주관)

 

1.시행대행사 또는 등록사업자(시공사) 주도의 조합 집행부 구성

- 최초 추진위원회 설립 및 조합집행부 구성시 조합원들의 결속력 부재 및 정보 부족으로 인하여 집행부 구성은 통상 대행사 또는 시공사에서 주도적으로 진행하게 되고, 그 결과 사업 진행 전반에 걸쳐서 대행사 또는 시공사가 주도권을 갖고 집행부의 묵인 내지는 협조를 얻게 됨.

 

2.조합집행부의 전문성 결여

- 조합원들은 일반적으로 주택건설사업에 대한 비전문가이며 집행부 역시 마찬가지임.

- 사업의 규모 및 전문성에 비하여 경험과 지식이 절대적으로 부족한 집행부는 대행사에 상당 부분의 의사 결정을 맡기고 의지할 수 밖에 없는 구조이며 이 또한 대행사의 전횡 및 횡포를 가능하게 하는 원인이 됨.

 

3.조합원간의 결속 및 정보 공유 부재로 인한 집행부에 대한 관리·감독 기능의 취약

- 특정 연고가 없이 단지 동일지역의 무주택자들이 조합원으로 가입하게 되므로 조합원들 사이의 결속력이 없고 더불어 조합원간의 정보 공유 또한 부재함

- 최근에는 인터넷 사이트상에 “단지동호회” 등의 형식으로 조합원간 정보 공유의 장이 마련되고 있긴 하지만 이 또한 사업이 어느 정도 진행되거나 문제가 표면에 드러나는 시점에서 활성화되고 있으며 사업초기에는 여전히 정보공유가 부족함

 

4.조합집행부에 대한 적정 급여 또는 보수 제공의 근거 부족

- 집행부에 대한 급여 또는 보수 제공의 근거가 없어 조합규약 등에 임의로 근거를 마련하지만 높은 보수에 대한 조합원들의 인식이 부정적인 이유로 사업의 규모 및 집행부 역할의 중요성에 비하여 적정한 보수가 산정되지 못하는 경우가 많음

- 역할과 보수의 불일치로 인하여 집행부는 불만을 지니기 쉬우며 이 역시 대행사 및 시공사 또는 다른 유혹에 넘어가기 쉬운 요인이 되고 있음

 

 

문제점 6 : 자금 관리, 집행 및 감사의 문제

 

1.사업진행 과정에 대한 조합원들의 무관심

- 대부분의 조합원들은 토지비와 건축비 등을 내고 자체 사업을 하는 지역주택조합 아파트와 시행사와 시공사가 건축하여 분양하는 일반분양 아파트의 차이를 완전히 파악하지 못한 채 사업진행 과정에 대하여 무관심한 경우가 많음

 

2.조합과 시행대행사의 계약시 대행사에게 일방적으로 유리한 계약서 작성

- 사업 초기 대행사의 주도로 조합집행부가 구성되는 경우가 많아 대행사에 일방적으로 유리한 계약을 작성하는 것이 일반적이며, 대행사는 업무대행비를 사업 진행 단계별로 수령해야함에도 불구하고 조합원 가입시 일시에 납부 받아 사전에 모두 지출한 후 조합의 관리를 소홀하게 하는 문제가 있다.

- 뿐만 아니라 조합을 파행운영하는 계약서를 작성하여 조합원에게 불리한 상황을 만들고 사업을 사유화하여 문제를 발생시키는 경우가 대부분이다.(이부분에 대한 시공사의 관리감독이 요구됨)

 

3.조합규약 작성시 자금 관리 및 집행 등에 관한 규정 미비

- 사업초기에 작성되는 조합규약도 계약서와 마찬가지로 대행사에서 주도적으로 작성하게 되는 실정에서 업무를 전횡하기 위하여 자금 관리 및 집행 등에 관한 규정을 고의로 누락하거나 미비하게 작성하는 경우가 있음

 

4. 부담금 납입 통장 , 직인 사용 및 회계처리에 대한 관리·감독 소흘

- 대행사가 별도의 통장을 개설하여 조합원의 납입금을 유용하는 사례가 있으나, 조합에 사고가 표면화되는 경우가 아니면 잘 드러나지 않으며 통상 입주시나 정산시에 시공사가 발견하게 되므로, 사전에 조합의 업무추진에 대한 관리 감독의 주의가 요망됨.

- 분양계약서를 임의로 작성하여, 속칭 물딱지를 발행하는 사례가 많으며, 이런 부분에 대한 사전 점검은 사실상 시공사의 입장에서 불가능한 현실이며, 대행사의 대표자등에 대한 이력이나 경력등으로 사실상 인격적 배경을 점검하는 것이 현실적인 대안이다.

- 회계 처리 전반에 대한 점검을 수시로 할 수 있도록, 도급계약서에 명시하여 사고 가능성을 미연에 방지.

 

 

문제점 7 : 조합규약의 미비 및 이중 작성 ⇒ 불공정 규약 작성으로 조합원 권한 배제

 

1.최초 조합규약 작성시 불공정 규약 작성

- 창립총회 이전 최초 조합규약 작성을 대행사가 주도적으로 진행하는 상황에서 조합원의 권한 일부 또는 전부를 규약에서 배제하거나 대행사에 위임하기도 하고, 조합집행부 및 시행대행사에 대한 조합원들의 감시와 관리감독, 자금 관리 및 집행에 대한 감독을 원천적으로 배제하는 등 조합원에게 일방적으로 불리한 조합규약을 작성.

 

2.관할관청의 관리감독 소흘 및 조합규약상 문제점 확인의 어려움

- 조합설립인가 신청시 최초 조합원 가입 계약서상의 조합 규약과 별도의 규약을 작성하여 시청에 제출해도 관할관청에서 확인 및 관리감독을 소흘히할 뿐 아니라, 비전문가인 조합원들 또한 조합규약에 대한 관심이 미미하여 상황이 악화된 이후에야 규약상의 문제점이 드러나는 실태임.

 

 

문제점 8 : 미인가 조합원 발생 ⇒ 잠재적 리스크 보유 및 사업성 악화

 

하남시 벽산블루밍아파트 미인가 조합원등

1.근거법률 : 주택법 시행령 제38조 [조합원의 자격]

- 제1항 : ①법 제32조의 규정에 의한 주택조합의 조합원이 될 수 있는 자는 다음 각호의 자로 한다. <개정 2004.3.29>

1. 지역주택조합 조합원의 경우 다음 각목의 요건에 적합한 자

가. 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자[세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원중 1인에 한하여 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 이에 해당하는지 여부에 관한 구체적인 기준은 건설교통부령으로 정한다]일 것

나. 조합설립인가신청일 현재 법 제2조제9호 가목의 지역에 6월 이상 거주하여 온 자일 것

- 제3항 : 제1항의 규정에 의한 조합원 자격의 확인절차는 건설교통부령으로 정한다.

 

2.부지내 지주의 조합원 가입 요구로 인한 무자격자 발생

- 통상 사업 진행과정에서 부지내에 단독주택을 소유한 지주가 조합원으로 가입을 요구하는 경우가 많으며, 대행사는 토지작업의 용이함을 위하여 이에 응하게 된다. 그러나, 전용면적 60m2 초과의 주택을 소유한 지주의 경우 무주택 요건을 갖추기 위하여 조합설립인가 신청일 이전에 주택을 매도하거나 멸실하여야 하지만, 업무 미숙 또는 사업진행일정을 맞추기 위한 의도적인 조합 및 시행대행사의 업무처리로 사업부지내 지주 등이 자격 요건을 갖추지 못하여 미인가 조합원 발생되는 경우 많음.

 

3.일반 조합원 중 무자격자

- 최초/ 추가 조합원 모집시 및 입주권 매수시 조합원 자격 요건을 갖추지 못하여 관할 관청의 인가를 받지 못했음에도 불구하고 조합 및 대행사가 조합원의 납입금을 유용하거나 초기 사업비에 사용할 목적으로 그 사실을 해당 조합원에게 고지하지 않아 미인가 조합원 발생

 

4. 잠재적 리스크 보유 및 사업성 악화

- 조합원중 시의 인가를 받지 못한 무자격자가 있으며, 대행사의 악의적인 의도로 인하여 그 사실을 해당 조합원들이 모르고 있다면, 이는 잠재적으로 사업의 존폐까지도 좌우할 수 있는 리스크를 안고 사업을 진행하는 것이며 미인가 조합원의 수가 많을수록 더욱 그러함.

- 입주전 언젠가는 반드시 그 사실을 알게 될 수밖에 없으며, 당사자들이 미인가임을 자각하게되고 대행사가 그 사실을 숨긴 채 계속하여 납입금을 받아왔다는 사실을 알게 되었을 경우 사업성이 악화됨은 물론이고 시공사 또한 책임을 벗어나기 어려움

 

 

문제점 9 : 불법 분양 ⇒ 시행대행사의 자금 유용

 

1.아파트 불법 분양

- 지역조합 아파트는 일반분양 아파트와 달리 조합원 모집 시기 및 절차가 복잡하고 불명확하며 행정기관의 감독 또한 부실하여, 수요자들이 분양과 관련된 정확한 내용을 파악하기가 어려움.

- 시행대행사는 이런 허점을 이용하여 불법으로 조합원을 모집하는 한편 계약금 등의 조합원 납입금을 지정된 은행 계좌로 입금받지 않고 직접 수령한 뒤 그 자금을 개인적 혹은 타 용도로 유용하는 사례가 있음.

 

2.상가 불법 분양

- 계약서상에 상가 분양에 관련된 내용을 명시했음에도 불구하고, 사업주체도 아닌 시행대행사 임의로 상가를 담보 등으로 제공하거나 분양하는 불법 사례가 있으나 조합 또는 시공사 입장에서는 채권자로부터 역으로 내용을 듣지 않는 한 파악하기가 어려운 실정임.

 

 

2) 지역주택조합 사업의 구조적 문제점에 대한 대응 방안

상기와 같은 문제점들은 지역주택조합 사업에 대한 조합원들의 인식 부족 및 법적·제도적 장치의 미비로 인하여 사업 시행 초기부터 잠재되어있는 리스크라고 볼 수 있다. 근원적인 문제 해결을 위해서는 기본적으로 조합원 개개인의 인식 전환과 제도적 보완이 필요하겠지만, 조합과 함께 사업을 이끌어 가야하는 공동사업주체로서 그리고 사업의 가장 큰 부분을 차지하는 공사 계약 상대자로서 시공사의 역량이 충분히 발휘된다면 사업의 리스크를 최소화하고 안정적으로 사업을 진행할 수 있을 것이다.

안정적이고 효율적인 사업관리를 위하여 시공사의 사전 조치는 다음과 같다.

 

첫째, 시행대행사에 대한 관리감독 및 감시의 기능이라고 할 수 있다. 실질적으로 대행사가 사업을 주도하는 지역주택조합에서 대행사의 전횡과 불법을 견제할 수 있는 유일한 대안인 시공사가 제 기능을 발휘하지 못한다면 조합집행부는 시행대행사에 끌려다니기가 쉬우며, 일반 조합원들은 상황이 악화되어 문제가 터지고 난 다음에야 상황을 인식하게 되고 그 책임 및 피해의 일부는 직간접적으로 시공사에게 돌아오게 되기 때문이다.

 

둘째, 계약서상에 시공사의 법적 지위를 정확하고 구체적으로 명시할 필요가 있다. 최초 계약시 지분제(확정분양가) 또는 도급제 계약 여부를 분명히 명시해야 하며, 공사 계약서 뿐만 아니라 조합원 가입 계약서상에도 계약 방식 및 조합원의 책임 소재 그리고 추가부담금 발생 가능성 및 사유 등을 정확하게 명시하여 조합원들이 혼동 및 논란의 여지를 미연에 방지하여야 한다. (건설교통부, “지역·직장주택조합 표준공사계약서” 참조)

 

셋째, 조합규약에 대한 내용 파악 및 검토가 필요하다. 여러 가지 리스크가 잠재되어 있는 지역주택조합 사업에서 조합규약은 조합원 개개인의 권리보호를 위한 안전장치일 뿐 아니라 사업진행중 문제가 발생할 경우 문제 해결을 위한 1차적인 근거가 된다. 그러나 일반적으로 조합규약이 이미 작성된 상황에서 시공사가 계약을 하게되므로, 시공사에서는 기 작성된 조합규약을 면밀히 검토하여 미비한 내용에 대해서는 규약을 개정할 수 있도록 유도할 필요가 있다. (건설교통부, “지역·직장주택조합 표준규약” 참조)

 

넷째, 미인가 조합원 발생 차단을 위한 사전 노력이 필요하다. 또한 사업진행과정에서 피치못하게 미인가 조합원이 발생할 경우 미인가 조합원들에게 대행사가 그 사실을 고지하지 않고 계속하여 조합원으로서 납입금을 수령하는등의 문제는 발생하지 않도록 관리하여야 한다.

기 발생한 미인가 조합원들에게는 즉시 납입금을 환불해 주는 등의 필요한 조치를 모두 취하여 사업의 안정성을 확보해야 하며, 인가 조합원 탈퇴로 인한 대체 조합원에 대해서도 사전에 자격요건을 정밀하게 확인하는 절차를 거쳐 조합설립변경인가를 신청해야 하며 실제 미인가 발생시에는 즉시 그 사실을 고지한 후 필요한 후속조치를 취해야 한다.

 

다섯째, 불법분양에 대한 대응 방안이 필요하다. 아파트 또는 상가에 대한 불법분양은 그 특성상 시공사에서 정보를 입수하기가 쉽지 않은 어려움이 있지만 불법분양의 가능성을 항상 염두에 두고 사실 확인 과정을 거쳐 신속한 처리 방안을 마련해야 한다. 특히 계약금 등을 지정 은행계좌로 입금하지 않고 시행대행사 또는 조합에서 직접 수령하게 되므로 대행사에 대하여 끊임없는 관심과 관리를 통하여 문제가 발생하지 않고 혹시 문제가 발생되는 경우 조기에 해결할 수 있도록 관리, 감독해야 한다.

3) 지역주택조합 사업의 추진 단계별 문제점 및 대응 방안

 

단계 1 : 토지매입시의 문제점 및 대응방안

 

1.사업부지내에서 지주의 조합원 자격 획득 가능 여부

대응방안 : 지주가 조합 가입을 원하는 경우, 조합 가입 요건에 대한 상세한 설명을 통해 조합원 가입에 대한 확실한 인지가 되도록 대행사를 행정적으로 지도 관리하여 문제점을 사전에 차단하도록 노력해야 한다.

 

2.시행대행사의 불법적 토지매입 및 부당이득 취득

- 시행대행사가 조합사업을 위한 토지매입 업무를 대행하는 과정에서 조합명의로 직접 매입하지 않고 시행대행사 관계인의 이름으로 토지를 매입한 후 조합에 재 매도함으로써 실질적으로 시행대행사의 토지를 조합에서 매입하는 구도가 되며, 그 과정에서 토지대를 과다하게 책정하여 부당이득을 취득함.(토지대 부풀리기)

- 일반적으로 조합집행부가 시행대행사와 관련된 경우가 많아 상호간의 합의하에서 토지매입이 이루어질 개연성이 높으며, 관리감독 또한 이루어지기 힘든 상황이고, 사업 관련 정보 및 전문적인 지식과 경험이 부족한 일반 조합원들의 관리감독 또한 부재할 수 밖에 없음.

대응방안 :

ⓐ 사업수지 작성 단계에서 예측한 토지대 이상으로 매입하는 경우 적극적으로 개입하여 실제 상황을 파악하도록 노력하여야 한다.

ⓑ 토지대 지불은 시공사 직원이 직접 실행하여 부풀리기를 사전에 차단.

 

3. “알박이” 토지 발생으로 인한 지가 상승

단계 2 : 탈퇴 조합원 및 불법적인 조합원 추가 모집의 문제점 (조합설립변경인가시)

 

1.시행대행사 주도의 불법적인 조합원 추가 모집 및 사업 진행

2. 탈퇴 인가조합원 대체자가 무자격인 경우의 미인가 조합원 발생 등 

단계 3 : 사업계획승인시의 문제점

 

1.사유지 매입 지연으로 인한 사업계획승인 지연  

 

2.사업계획승인을 위하여 관할 관청에 조합원 이익에 반하는 무리한 조건 역 제안

- 사업진행을 위하여 우선 사업계획승인을 받고 보자는 생각으로 기존의 기부채납 내용보다 강화된 조건을 관할관청에 역으로 제안하여 조합원 이익에 반하는 행위를 하는 경우가 종종 있으며 추후 조합원들이 그 사실을 인지하게 되는 경우 문제가 발생할 수 있음.

대응방안 : ⓐ 사전에 대행사나 조합과 협의된 사업수지표상의 예정 지출금액에 대한 관리를 철저히 하여 무리한 사업승인 조건의 수용이나 역제안이 없도록 관리 감독한다.

ⓑ 조합이나 대행사가 일방통행식으로 사업승인을 진행하지 않도록 시공사 직원의 적극적인 사업승인 절차에 대한 참여가 필요하다.

단계 5 : 동호수 추첨시의 문제점

동호수 우선 지정권

- 집행부에 대한 동호수 추첨시 우선 지정권을 주는 경우가 비일비재하나 이로 인하여 조합원 간에 심각한 갈등이 초래되는 경우가 많다.

대응방안 : 반드시 총회를 통하여 조합원에게 집행부의 동호수 우선 추첨권등의 민감한 문제는 의결을 받도록하여야 한다.

위 댓글을 보니 600세대가 넘었다고 하고, 분양 세대수는 881세대로 알고 있습니다.

 

1지구 : (설립인가 받음)

 194명 조합원   356 세대

2지구 : (설립인가 미정)

    ? 명 조합원   525 세대

1지구 비율이 약 54 % 정도로 봤을때...

2지구 역시 약 54 % 비율로 계산 한다면 약 284 명 정도 쯤? totla : 약 480 여명정도 나옵니다.

881세대에 대한 조합 설립인가는 세대수의 50%를 넘어야 하는 규정이 있으니 440명은 넘었을 것이고

(단지 수치 개념으로만 봤을때)..600 세대를 넘었을까? 하는 생각을 해봅니다.

만약 세대수를 줄이는 설계변경을 제출했다면, 현재 조합원분들에 비용부담이 증대될 듯 합니다.

우선 세대수를 줄여서라도 2지구에 대한 조합 설립인가를 받고자 함이 아닐까 생각해 봅니다.

토지 매입 지분율을 조정, 세대수를 조정...둘다 이거나 둘중하나이거나 아닐까 합니다.

윗분이 말씀하신 토지매입문제는 큰 의미 없다고 생각 됩니다.

왜냐하면 사업부지내에 있는 사유지는 100 % 매입을 해야하기 대문입니다.

공동주택 부지내 토지는 우선 매입을 해야하고, 나머지 토지 부분은  준공전에 매입을 하면 되기 때문입니다.

지금 당장 100 이라는 부담을 안을 것이냐, 아니면 지금 60~80정도쯤에서 일을 진행하고, 나중에는 모름인지..

궁금합니다.

첫 단추를 다르게 끼우면 계속 엇나가게 되는 것입니다.

설립인가를 아직 받지 못했다면, 2가지가 확실 합니다.

현금부족, 지주문제 이 두가지가 확실합니다. 

더 확실한 것은 자금문제 일듯 합니다. 시행사가 계약금조차 지불할 능력이 없는 영세 업체이기 때문입니다.

이상하게 탄벌지구에 대한 글들이 삭제되어 더 이상 보기가 어렵게 되었습니다.

미국발 금리인상, 현재 광주지및 경기도내 몇천세대가 되는 분양물량, 국내 증시및 물가 불안.

태전지역도 완판이라더니 미분양 물량이 제법 있는듯 합니다.

거기에다 대우이안이라는 브랜드도 아니고, 2군업체에서 3군업체로 결정되었고.

조합원이 다 채워지기는 불가능하고 나머지는 일반 분양을 해야하는데, 3군업체이고.

결국에는 올해안에설립인가로 해결될게 아니라 95% 이상 사업지 매입이 완료되어야 이사업이 성공할거란

생각을 하게 될 듯 합니다.

만약 95% 이상 사업지 매입이 올해 안에 안된다면, 이 사업에 리스크가 클것 같다란 생각을 합니다.

윗 글처럼 시행업자를 믿고 맡길일이 아니라 조합원 모두가 나서서 적극적 행보를 이어가야

이사업이 잘 해결되리라 생각합니다.

저번에 근처를 지났갔을때 전철 역사를 짓는것이 보였습니다. 위치나 향후 좋아질것 같습니다.

그런데 이것을 조건을 걸어 조합원들을 모집하여 분양하다고 하는데 명확하게 진행되는게 없는것 같습니다.

저희도 분양을 받을가 하는데 너무 불안해서 망설이고 있습니다.

위 분이 말씀하시는 해당업체가 몇년 동안 제대로 되는것이 없다고 들었습니다.

걱정이 되어 말씀드리지만  조합원들이 계신다면 정확히 어디까지 진행됬는지 해당업체와 광주시청에

알아보셔야 할것 같습니다. 혹시 조합원께서 알아보신게 있으시면 내용을 올려 주셨으면

감사하겠습니다.

 

지금 개발지역에 설계변경 신청이 들어 갔다고 들었습니다. 혹 조합원들 분들 알고계신게 있으신지. 지금 분양을 생각하는 분들, 가입하고 계신분들은 어떤 영향이 있는지 가르쳐 주세요. 아직 지주들땅 매입도 전부 안되었다고 이야기 한던데요.
지주들과 분쟁이나면 손해는 지주들과 조합원들인것 같은데...

그냥 계산해 봤습니다.

	이런식으로 간단하게 계산해 보시면 대략적인 금액이 파악되겠죠?
	금액은 임의로 넣었으니 아시는 분은 정확한 숫자를 넣고 계산해 보세요.
	도움이 되시기 바랍니다.
No	분양 구분	수량	단위	평당분양가(원)	평당분양금액(원)	층수	합계금액 (원)	비 고
1	1지구아파트	356	세대	9,500,000	3,382,000,000	-	1,203,992,000,000	1지구/7백9십으로계산
2	2지구아파트	525	세대	9,500,000	4,987,500,000	-	2,618,437,500,000	2지구/9백8십으로계산
3	상가부지(B지역)	491	평	10,000,000	4,910,000,000	5	24,550,000,000	5층으로 계산
4	상가부지(C지역)	962	평	10,000,000	9,620,000,000	5	48,100,000,000	5층으로 계산
5		2,334			22,899,500,000		3,895,079,500,000	예상 분양 수익비용
			상가지역 토지비는 비싸서 환지방식을 요구하는 경우가 많음
			상가 층수를 높일 수록 시행사 이익이 증가 됨
			지구단위 고시문에 용적률 참고바람
			평당 분양가를 평균 9백5십으로 계산해 봄(금액 편차를 모르기 때문임)
No	구분	수량	단위		건축비(원)	평/층	합계금액 (원)	비 고
1	1지구아파트	356	세대		3,500,000	25	31,150,000,000	중간금액으로 계산
2	2지구아파트	525	세대		3,500,000	25	45,937,500,000
3	상가부지(B지역)	491	평		2,000,000	4	3,928,000,000
4	상가부지(C지역)	962	평		2,000,000	4	7,696,000,000
5	합계					-	88,711,500,000	1+2+3+4
6	조경, 도로등	30	%			-	26,613,450,000	총액에 30%로 계산
7	합계(5+6)						115,324,950,000	예상 공사비 총액
							건축비가 1십만원 nego 되면 이익금이 증가됨
							이래서 3군업체가 된 것임
							3,895,079,500,000	분양 완료됐다는 가상금액
							115,324,950,000	가상 공사비
							3,779,754,550,000	가상 수익금
				토지 매입 금액			-	이건 워낙 편차가 심해서 미정
				대출이자			-	대략 15%정도예상
				기타비용			-	추가비용외
				총 예상금액			?

건축비가 평당 1십만원이 nego 가 된다면 엄청 큰 돈이 됩니다.

금액 편차 때문에 1,2군이 아닌 3군업체가 결정 된거라 보심이 정확할 듯 합니다.

정상적이라면 이런 금액이 조합원에게 돌아가야 하는데 보통 시행사가 이익금으로 챙기려하는 경우가 많습니다.

어림도 없는 소리라고요?

견적서는 종이에 적힌 숫자입니다.

통장으로 거래되기 때문에 절대 그렇수 없다고요?

아마도 최소 1백억원정도의 이익금을 챙기려하지 않았을까 생각해봅니다.

인건비등이야 조합 운영비로 지출하면 되니 상관 없고요.

시행업자가 이사업에 연관된 자들에게 몫을 챙겨주고, 본인이 얼마를 가져가려고 하는것인가가

관건입니다.

그게 아니라면 현실과 다른 금액차이와 높은 단가의 토지대금을 지불할수없어

깔고 뭉게는 것일 수도 있습니다.

이러한 문제가 탄벌4지구만 있는 것은 아닙니다.

탄벌3지구가 얼마전 관리지구단위로 됐지요.

올해를 넘기게 된다면, 여러 상황으로 인해 이 사업은 물건너 갈듯 합니다.

토지주들이 관리지구요청을하고, 해당사업이 취소되면 조합원들만 붕 뜨게 되는 것이지요.

해당 시행업체를 검색 해봤더니 거의 깡동업자입니다.

사업 시점부터 자기자본율, 부가세등등을 봤을때 아무것도 없는 업자라고 보시면 될듯합니다.

약간에 돈이 들기는 하지만 해당 업체의 기업분석자료를 볼수있으니 참조하시면 해석하는데

도움이 될수 있을듯 합니다.

이 시행사 대표의 나이, 경력, 주변여건등을 봤을때 거의 막차 개념을 가지고 있지 않을까

조심스럽게 생각해 봅니다.

그렇다면 이 사업에 이익을 위해 빨리 손절매 하지는 절대 않을 겁니다.

이점이 가장 무섭습니다.

전혀 상관 없는 이곳에 방파서 자리잡고 엉뚱한 댓글질들은 멉니까?

사업 잘 진행되고 있는데 이런식으로 소문 퍼지면 어던 피해를 주려구 그러세요?

잘알지도 못하면서 이상한 댓글질 하지 맙시다.

7월에 사업승인 나고 건설사 계약도 됐는데 당사자가 아니면 알지도 못하는 내용으로 허위 사실 말하지 마세요.

광주에서 좋은 위치라고 자부합니다.

제발 찔러나보자란 식에 글은 삼가합시다.

제가 알기로는 땅도 매입도 전부 안되었고 일부지주들과 맞지 않아서 설계 변경 신청했는데 지연되고 있고 만약에 통과되면 지주들과 분쟁되어서 건설자체가 아주 늦어진다고 들었습니다. 광주시 건설과에 알아보시면 됩니다.
조합원들과 지주분들이 피해 안보게 주변에 알아보고 대처하는게 좋지 않을까요?

야.. 한넘이 댓글 다는짓좀 그만해라 병신새키야

남에 건설과라고 있냐? 건축과 아니니? 좀 알고 살아라 병진새키야

걱정되면 쓰지를 마