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- 깡통주택 사기당한 미혼모의 눈물
- | Daum 부동산
- 2015.02.14 11:50 한겨레
- [한겨레] [토요판] 커버스토리 /
줄잇는 깡통주택 피해자들
"최우선변제권만 믿었다…아무데도 갈 곳이 없다"
태어난 지 반년 된 아기는 두꺼운 패딩 잠바를 입은 채 차가운 마룻바닥에 누워 있었다. 1월26일 오후 인천시 계양구 장기동의 다세대주택에서 만난 송아무개(30)씨는 공황 상태에 빠진 듯했다.
"전세보증금 2400만원(최우선변제 전세금 2200만원)을 받지 못하면 미혼모인 저는 아기와 갈 곳이 없습니다. 정말 죽으란 얘기로밖에 들리지 않습니다."
송씨가 격한 어려움을 토로하는 이유는 그가 세 들어 살고 있던 집이 경매로 처분된 뒤에 채권자인 은행이 세입자인 송씨를 상대로 배당이의 소송을 제기했기 때문이다. 1월12일 서울 경서농협은 "이 사건 임대차 계약은 피고(송씨)가 보증금을 지급한 사실이 없는 허위의 계약이므로 당연히 무효이고, 백보 양보해 보증금을 지급했더라도 채무초과 상태에서 이뤄진 처분 행위로 무효"라며 소를 제기했다. 최우선변제권 제도로 인해 2200만원의 보증금은 법적으로 보장된다고 믿었던 송씨에겐 충격적인 소식이었다.
경서농협은 이 집을 담보로 2010년 8월 1억4700여만원의 대출을 실행했고, 채권최고액 1억7640만원의 근저당권을 설정했다. 송씨는 지난해 3월 전세 계약을 체결하고 이 집에 입주했다. 집주인 조아무개씨는 한달 뒤인 5월부터 이자를 연체하기 시작했고, 법원은 그해 6월 임의경매 개시 결정을 내렸다. 경매 낙찰금액은 1억200여만원에 불과했다. 경서농협으로선 손실이 불가피해진 것이다.
인천에 사는 미혼모 송씨
세들어 살던 집이 경매 처분
전세보증금 2200만원 날아가
추운겨울 집에서 두꺼운 옷 입을 정도
법에 밝은 노조간부 박씨도
깡통주택 입주해 배당이의 소송
"조정 없이 끝까지 재판 진행해
세입자에 유리한 판례 남기겠다"
송씨는 "네이버 카페인 '피터팬의 좋은 방 구하기'를 통해 전세를 구했다. 집주인이 빚을 갚겠다고 했고, 최악의 경우 최우선변제권이 있어 전세보증금은 보장받을 수 있다는 부동산 중개업자의 말을 믿었다"고 말했다. 이에 대해 해당 부동산 중개업자는 "최우선변제권에 대해 설명하긴 했지만, 항상 보장된다고 말하진 않았다"고 말했다. 하지만 송씨는 "부동산 중개업자가 임대차계약서에 최우선변제권의 금액표를 첨부했다"며 시기별, 지역별 최우선변제금액이 정리된 표를 보여줬다.
미혼모인 송씨는 생계도 막막한 상황이다. 그는 "아기 아빠로부터 매달 소정의 생활비를 받고 있지만, 아기와 함께 살아가는 데도 빠듯하다. 난방비를 아끼려고 집 안에서도 항상 두꺼운 옷을 입고 있다"고 말했다. 또 송씨는 "말벌집이 창가에 생겨 이를 제거해달라고 소방서에 전화했을 정도로 일년간 늘 이 집에 머물렀다. 은행 쪽이 어떤 근거로 가상임차인이라고 주장하는지 이해가 안 간다"는 입장이다.
경기도 의정부시에 거주하는 방아무개씨 역시 네이버 카페인 '피터팬의 좋은 방 구하기'를 통해 2013년 8월 깡통주택에 입주했다고 전했다. 그 역시 송씨와 마찬가지로 은행 쪽의 배당이의 소장을 접수하고서 전세보증금을 떼일 위기에 처했다. 그런 그가 지난해 11월8일치 < 한겨레 > 보도를 보고서 낯익은 이름을 발견했다. 바로 < 한겨레 > 가 사망한 장애인 가장에게 깡통주택을 중개한 에이스공인중개사가 자신의 중개업소와 이름이 동일한 것이었다. 기사에 제시된 '인천광역시 남구 주안동 1586-12'라는 위치마저 똑같았다. 그는 < 한겨레 > 기사를 출력해 법원에 제출했고, 자신이 '사기의 피해자'임을 주장했다. 결국 법원에선 화해권고를 했고, 방씨가 1500만원, 채권자인 금융기관이 700만원을 가져가는 수준으로 조정을 마쳤다.
전국민주노동조합총연맹(민주노총)의 박아무개씨는 법적 지식에 밝은 노조 간부인데도 깡통주택에 입주해 배당이의 소송을 겪고 있다. 박씨는 저렴한 전세를 찾던 중 전단지 부동산 광고를 눈여겨보고서 보증금 2200만원으로 2013년 4월 인천시 서구 당하동의 빌라에 입주했다. 하지만 1년 만에 아파트는 경매 절차에 들어갔다. 박씨는 "급전세는 처음이라 불안하다는 입장을 집주인에게 충분히 알렸고 집주인은 운영자금이 일시적으로 부족하지만 곧 빚을 갚겠다고 했다. 실제 계약 한달 전에 강제경매개시결정등기가 말소돼 집주인의 말이 믿을 만하다고 판단했다"고 설명했다. 박씨는 배당이의 소송을 조정 없이 끝까지 진행해 세입자에게 유리한 판례를 남기겠다는 의지도 밝혔다. 그는 "이미 나온 대법원 판례는 가상임차인이 아니라는 사실을 증명한 상태에서 나온 것이 아니다. 가상임차인이 아닌 것을 확실히 증명하면 판례는 달라질 수 있다고 본다"고 말했다.
윤형중 기자
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- '부동산 사기' 피하는 법 알려드릴게요
- | Daum 부동산
- 2015.02.13 19:50 한겨레
- [한겨레] [토요판] 친절한 기자들
안녕하십니까. 한겨레 토요판팀의 '깡통주택 전문기자' 윤형중입니다. 오늘은 친절하게 부동산 사기를 피하는 법에 대해서 설명드리겠습니다.
먼저 부동산은 사기의 단골 메뉴라는 것부터 말씀드려야겠네요. 그럴 수밖에 없는 것이 한국에서 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중이 70%에 육박합니다. 통계청 발표를 보면, 지난해 67.8%를 기록했다네요. 경제협력개발기구(OECD) 국가들 중 월등한 1위일 뿐 아니라, 전세계에서도 최고 수준입니다. 사기꾼 입장에서 보면 부동산은 가장 규모가 큰 시장이라고 볼 수 있죠.
그렇다면 날고 기는 사기꾼들이 뛰어드는 부동산 사기를 막을 수 있을까요. 역설적이게도 아주 간단한 방법이 하나 있습니다. 바로 부동산 등기부등본을 꼼꼼히 읽는 것이죠. 개인적으로는 중·고등학교 교과과정에서 '부동산 등기부등본' 독해법을 배우고, 수능시험에 한 문제씩 출제한다면 한국의 부동산 사기는 절반 이하로 줄어들 것이란 믿음이 있습니다.
참고로 부동산 등기부등본은 누구나 쉽게 열람할 수 있습니다. 본인 확인을 할 필요도 없습니다. 과거엔 등기소에 가야만 열람할 수 있었지만, 요즘엔 '인터넷 등기소'에서 신용카드나 휴대폰 결제로 700원만 내면 열람이 가능합니다. 준비해야 할 것은 '내가 뽑을 등기부등본의 주소를 알아오는 것'이 전부죠. 대개 부동산 거래를 할 경우 공인중개사에서 등기부등본을 1부 동봉하는데요. 저는 직접 본인이 열람해보는 것을 권하고 싶습니다. 매도인이나 임대인이 사기를 치려고 마음을 먹었다면, 등기부등본 열람 이후에 대출거래를 할 수도 있기 때문이죠. 또 등기부등본 하단에는 '열람 일시'가 기재돼 있습니다. 가급적 최신의 등기부등본을 보는 건 기본이겠죠.
등기부등본에는 크게 두 가지 정보가 담겨 있습니다. 하나는 부동산의 소유관계, 다른 하나는 부동산을 담보로 한 채권·채무 관계입니다. 소유관계는 '갑'구에 담기고, 채권채무 관계는 '을'구에 있죠. 갑구에서는 거래 당사자가 실제 소유자가 맞는지 확인하는 것이 우선입니다. 그다음엔 압류, 경매 등의 내역을 살펴보는 것이죠.
'을'구에서는 현재 유효한 채무를 살피는 것이 가장 중요합니다. 매매계약 때에는 잔금을 치르기 전에 집을 파는 사람(매도인)의 근저당권이 해제됐는지를 확인해야 하죠. 임대차 계약 때에도 근저당권 확인은 필수입니다. 전세나 월세 보증금은 먼저 잡힌 근저당에 밀려 후순위로 취급되죠. 이 경우 최우선변제권이 있어서 1500만~3200만원가량의 금액은 임차인에게 먼저 돌려주지만, 이 최우선변제권 역시 '최우선'이 아니라는 것이 이번 깡통주택 사기 사건이 주는 교훈입니다. 따라서 집값에 비해 50% 이상 근저당권이 설정된 집에는 임대차계약을 피하는 것이 좋습니다.
공인된 집값을 조회하는 방법은 두 가지입니다. 하나는 '국토교통부 실거래가'의 누리집(http://rt.molit.go.kr)에서 정부가 집계하는 시가를 확인하는 것이고, 다른 하나는 '케이비(KB) 부동산시세'(http://nland.kbstar.com)에서 민간 금융기관이 파악한 가격을 조회하는 것이죠. 하지만 두 방법 모두 아파트, 오피스텔 등 대규모 주거단지 위주로 가격을 파악하고 있어, 다세대나 연립주택의 경우 누락된 곳이 많습니다. 따라서 누락된 곳은 직접 공인중개사를 다니며 확인하길 권합니다.
또 계약 당사자가 직접 얼굴을 마주하고 게약을 하는 것이 좋습니다. 간혹 중개업자가 위임장을 받아 대리로 계약을 진행하는데요. 이번 인천 깡통주택 사기단의 경우 명의를 도용해 가짜 집주인을 내세워 부동산 거래를 진행하기도 했죠. 위임장을 통한 계약이 늘 사기인 것은 아니지만, 돌다리도 두드려보는 것이 좋습니다. 아차! 당사자가 직접 만난다고 해도, 서로 신분증을 확인하지 않으면 아무 소용 없는 것은 당연히 아시겠죠?
마지막으로 부동산 사기의 수법이 갈수록 교묘해지고, 사기를 치려고 마음먹으면 방법은 무한가지일 겁니다. 따라서 예방도 중요하지만, 만약 사기를 당했을 경우 피해를 구제받을 수 있는 방법을 모색해야 합니다. 가장 대표적인 것이 공인중개사의 보증보험이죠. 보증보험은 중개업자의 고의 또는 과실로 중개 당사자에게 피해가 발생했을 경우 그 피해를 보장하는 제도인데요. 보증보험을 받으려면 중개업자의 등록 여부부터 확인해야 합니다. 사업자등록증을 사무실에서 직접 확인하거나, 인터넷에서 '지자체명(예를 들어 인천광역시) 한국토지정보시스템'으로 검색하면 중개업자의 등록 여부를 확인할 수 있습니다. 보증보험에서는 공제기간을 확인해 계약 날짜에 적용되는지를 확인해보는 것도 빼놓지 마세요.
윤형중 토요판팀 기자 hjyoon@hani.co.kr
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그나저나~애기엄마가 추운곳에서
떨지않고 잘해결됐음 좋겠네요~